Рост цен, высокие ставки по кредитам, ограничения по льготным программам ипотек — все это привело к тому, что больше половины россиян, собиравшихся купить квартиру, отложили это на неопределенное время. Вместе с тем потребность людей в новом жилье не исчезла. Россияне все так же меняют место жительства, разъезжаются с родственниками, отселяют выросших детей. В улучшении жилищных условий нуждаются 52 процента молодых семей. Есть ли сейчас у потенциальных покупателей шанс приобрести недвижимость по цене ниже рыночной? Чем можно пожертвовать, выбирая будущую квартиру, а на чем экономить не стоит? В этих вопросах «Лента.ру» разбиралась с экспертами московского рынка.
«Летом к нам обратилась девушка, которая планировала приобрести в ипотеку однокомнатную квартиру в районе Юго-Западной. Мы подсчитали платежи, и оказалось, что они превысят 120 тысяч рублей в месяц. Тогда мы переместились в Новую Москву и нашли квартиру за 88 тысяч в месяц. Таким образом, только за счет локации покупательница ежемесячно сэкономила 30 с лишним тысяч рублей», — рассказывает директор агентства недвижимости «PRO ОБМЕН» Екатерина Никитина.
«Когда я искала квартиру для себя, я напрочь игнорировала неликвидные объекты. Но вдруг мне попалось объявление о продаже «двушки» 65 квадратных метров в сталинском доме за 11 миллионов рублей. Это было на 7 миллионов ниже рыночной стоимости аналогичных предложений. Скидка объяснялась тем, что в доме деревянные перекрытия, и другие покупатели обходили объект стороной. Я же после недолгих раздумий записалась на просмотр, на который пригласила специалиста строительно-технической экспертизы. Через месяц в квартире уже кипел ремонт», — добавляет член Российской гильдии риелторов Татьяна Мамонтова.
Купить хорошую квартиру, при этом недорого, — одно из самых частых желаний россиян. Еще в начале 2024 года приобрести жилье планировали 32 процента жителей страны. Для этого 45 процентов респондентов собирались взять ипотечный кредит, 36 процентов — потратить на покупку сбережения, а остальные — взять в долг у родных и друзей, использовать материнский капитал или выручить средства от продажи другой недвижимости. Почти половина опрошенных (41 процент) собиралась приобрести жилье на вторичном рынке.
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Активный интерес к покупке квартир появился у россиян лет пять назад. В сфере новостроек он подогревался льготными ипотеками под 6-8 процентов, а на рынке вторичного жилья тем, что цены там были ниже «первички». «В коронавирусный год покупатели как будто взбесились — они скупали все подряд, не задумываясь о цене, — рассказывает Татьяна Мамонтова. — Возможно, они чувствовали неуверенность в завтрашнем дне и активно инвестировали в недвижимость, но в тот период я закрывала до десяти сделок в месяц».
Сейчас на рынке затишье. С 2020 года цены на жилье выросли в 1,5 раза — только за прошлый год квартиры на вторичном рынке подорожали на 12 процентов. Так, типовая однокомнатная квартира в Москве летом этого года стоила 11,7 миллиона рублей — при цене 303 тысячи за один квадратный метр. Ставки по ипотекам тоже увеличились — до 20-22 процентов годовых. В итоге спрос на квартиры упал. Риелторы отмечают, что сегодня в месяц в среднем проходит одна-две сделки. Покупатели тоже изменились. «С рынка почти полностью ушли инвесторы, — говорит Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Большинство клиентов сейчас — альтернативные. Те, у кого есть средства на первоначальный большой взнос (например, от продажи уже имеющейся квартиры) и которым нужно решить квартирный вопрос здесь и сейчас».
Тем не менее шанс купить недвижимость недорого все еще есть, уверены специалисты.
Сегодня недорогим можно считать жилье, продающееся по цене ниже 10 миллионов рублей. А хорошим дисконтом — скидку 10-15 процентов от рыночной цены
Общая рекомендация: такие объекты проще всего найти на вторичном рынке, где цены до сих пор на 20 процентов ниже, чем в сегменте новостроек. Что же касается стратегий покупки, то их, по мнению экспертов, есть как минимум три.
Фото: Евгений Биятов / РИА Новости
«Самый лучший способ сэкономить при покупке квартиры без ущерба ее качеству — это сократить расходы по ипотеке, а также дополнительные траты, которые возникают в ходе сделки», — говорит Екатерина Никитина.
Высокие ипотечные платежи — первое, что отпугивает потенциальных покупателей жилья. Сегодня, к примеру, за типовую «однушку» стоимостью 11 миллионов рублей придется платить почти 150 тысяч в месяц, при первоначальном взносе 30 процентов и сроке кредита 30 лет. Однако некоторые банки предлагают опцию «своя ставка», по которой заемщик разово выплачивает банку определенную сумму, а банк уменьшает ставку по процентам, порой до 10 пунктов. «Тем, кто хочет закрыть кредит быстро, этот подход невыгоден, — уточняет Екатерина Никитина. — Но тем, кто планирует жить в квартире долго и потихонечку выплачивать за нее проценты, эта услуга поможет сократить расходы». К тому же в будущем рыночная ставка по ипотеке может снизиться и кредит удаться рефинансировать.
Более сложная стратегия, позволяющая сэкономить при покупке квартиры: покупатель обладает полной суммой для покупки жилья, но он берет ипотеку по «своей ставке», допустим, под 15 процентов, а остаток собственных денег кладет на депозит под 20 процентов. Таким образом расходы будут частично отбиваться
Также при покупке квартиры есть разовые расходы, которые реально сократить — страховка, комиссия риелтора, оплата нотариуса, оценка жилья. Например, в некоторых агентствах недвижимости данные услуги можно взять «пакетом», получив за это скидку. А можно, напротив, собрать свой конструктор: выбрать менее дорогого риелтора, более дешевую страховую компанию, отказаться от нотариального сопровождения сделки. «Тут 10 тысяч, там 50 тысяч — так набежит некоторая сумма, которая в итоге покроет один или два платежа по ипотеке» — говорит Екатерина Никитина.
Есть и еще один лайфхак, который риелторы рекомендуют клиентам — решать жилищный вопрос постепенно. Сначала приобрести небольшую квартиру — студию или «однушку», затем продать ее, сформировать больший первоначальный взнос и уйти в следующую сделку. «От сделки к сделке ситуация меняется: у покупателя растет доход, банки снижают ипотечные ставки, в результате хорошую квартиру удается купить с меньшим надрывом», — замечают эксперты.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Второй тип дешевого жилья — объекты со сниженными потребительскими характеристиками. Обычно такая покупка — компромисс между ценой и качеством, однако она возможна, уверены эксперты.
Первое, за счет чего можно уменьшить стоимость квартиры — локация. В любом городе есть районы, стоимость жилья в которых ниже, чем в остальных. К примеру, в Москве самым дешевым считаются Восточный, Юго-восточный и Южный округа: Бирюлево, Капотня, Выхино, Новогиреево, Гольяново. «Даже пару станций вниз по ветке метро от центра и уже можно сэкономить миллион или полтора только на местоположении квартиры, — говорит Екатерина Никитина. — При этом с точки зрения инфраструктуры покупатель потеряет не так уж и много».
Летом прошлого года я продавала квартиру в центральном округе Москвы. В результате этой продажи клиент хотел купить другую квартиру, попроще, а на оставшиеся деньги закрыть долги и достроить дачу. Поэтому нам нужно было получить максимальную разницу с альтернативы. Самую большую дельту цен мы нашли в Некрасовке, выручив тем самым около 2 миллионов рублей
Еще один способ приобрести жилье со скидкой — «убитая» квартира под ремонт. «Чаще всего, приобретая квартиру, покупатели сознают, что они покупают только стены и что в дальнейшем переделают квартиру под себя, — замечает Татьяна Мамонтова. — Тем не менее состояние квартиры в момент продажи — это всегда предмет торга. На этом можно сэкономить до 10 процентов от стоимости жилья». К плюсам «убитой» квартиры риелтор относит и то, что все недостатки жилья видны еще до заключения сделки и в ходе ремонта их можно максимально устранить. В то время как в объектах с уже готовой отделкой за красивым дизайном могут скрываться некачественные материалы и строительные косяки.
Но верно и то, что в нынешних реалиях квартира с ремонтом может обойтись покупателю дешевле, чем отделка бетонной коробки своими силами. «Сегодня ремонт своими силами собственникам делать невыгодно, — уверена Екатерина Никитина. — Цены на строительные работы и материалы существенно выросли, сроки работ затягиваются, к тому же, как показывает практика, в процессе стоимость ремонта вырастает в полтора-два раза из-за того, что вскрывается необходимость каких-то дополнительных работ». В итоге переплата за квартиру с ремонтом оказывается меньше, чем полноценный ремонт в квартире, купленной с дисконтом.
Третий «рабочий» вариант снизить стоимость жилья — рассмотреть покупку квартиры в старом фонде. По словам риелторов, сейчас доступнее всего по цене пяти- и девятиэтажные «панельки» 1970-х.
Квартиру в «панельке» сейчас можно купить в среднем за 8-9 миллионов рублей
Вместе с тем, эксперты отмечают, что сегодня «хрущевки» и ранние «брежневки» уже почти не пользуются спросом (если только не попадают под программу реновации), покупатели предпочитают им двенадцати- и семнадцатиэтажные дома, где есть лифты и улучшенные планировки. А значит, в перспективе такое жилье будет устаревать морально и дешеветь быстрее других объектов.
Кроме типа строения влияют на стоимость и характеристики квартиры. Существенно снизить цену могут первый или последний этаж, внутренний угол дома или его торец, шахта лифта за стенкой, неприглядный вид из окна, например, на шоссе или эстакаду. «В 2022 году я продавала квартиру на Наличной, 5, — вспоминает Татьяна Мамонтова. — Это был первый дом от метро «Лефортово», но его окна выходили на Введенское кладбище. Чтобы заинтересовать потенциальных покупателей хозяину пришлось предоставить скидку 5 процентов».
Фото: Анатолий Жданов / Коммерсантъ
Наконец, третья возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной — купить «проблемную» квартиру. Правда, этот вариант подходит только людям, которые либо сами хорошо разбираются в законодательстве, либо готовы поручить сделку опытному юристу, предупреждают эксперты.
Долги по ЖКХ, свежее наследство, неполный комплект документов на жилье — все это иногда позволяет сэкономить до 20 процентов стоимости объекта. Однако прежде чем согласиться на сделку, стоит трезво оценить, в чем состоят риски. «Одно дело, когда квартира продается с долгами по коммунальным платежам, пусть даже значительными, и совсем другое, когда в ней прописаны несовершеннолетние дети или неизвестно местонахождение собственника жилья», — говорит Татьяна Мамонтова. «Каждый случай надо разбирать индивидуально, — поддерживает Екатерина Никитина. — Например, люди неохотно покупают квартиры, полученные недавно по наследству, опасаясь, что появятся скрытые наследники, о которых владелец может не знать. Но если известно, что в квартире долгие годы проживали мама с дочкой, и никаких других родственников у них нет, то тут, скорее всего, никаких проблем не возникнет».
Татьяна Мамонтова вспоминает другой случай: «Однажды я продавала квартиру в Москве, которая собрала сразу несколько «бинго».
Жилье было в старом фонде, в социальном найме, с проблемами по документам и долгами по ЖКХ, которые превышали 600 тысяч рублей. При этом на квартиру уже был наложен арест за неуплату коммунальных услуг, а у собственника не было средств ни на возмещение долгов, ни на приватизацию
Был только один плюс — дом входил в программу реновации. Чтобы найти на такое жилье покупателя, пришлось сделать большую скидку. Клиент внес аванс, владелец закрыл долги по коммуналке, оформил жилье в собственность, а затем подписали договор купли-продажи. В результате все остались довольны: продавец выручил деньги за проблемную квартиру, а покупатель приобрел жилье с перспективой скорого переезда».
Хороший дисконт можно получить при покупке ипотечной квартиры, отмечают риелторы. Так, Татьяна Мамонтова рассказывает, что недавно она помогала приобрести «двушку» в Лианозово с непогашенной ипотекой в размере 2,5 миллиона рублей. По предварительному соглашению покупатель вносил эту сумму в банк за продавца и закрывал кредитный договор. Со своей стороны продавец тоже пошел на уступки, предоставив скидку в 1,5 миллиона рублей.
Цены на жилье снижаются и при срочной продаже. Риелторы вспоминают, что таких сделок было много в 2022 году, когда люди, уезжая из страны, спешно продавали имущество — тогда дисконты достигали 25 процентов. Сегодня квартиры, выставленные по адекватной цене, продаются быстро без дополнительных скидок, поэтому в каждом отдельном случае стоит выяснить, чем именно вызван срочный торг: у собственника висят на хвосте кредиторы; бывший муж грозится отобрать квартиру, оспорив брачный договор? В таких случаях нужно быть настороже. Но бывают и обычные жизненные ситуации.
У меня есть клиенты, которые сейчас продают квартиру в Мытищах. Они хотят купить квартиру в «Селигер Сити», но понимают, что в их локации продается еще тридцать девять квартир. И чтобы купили именно их объект, они сделали торг 1 миллион рублей — с опережением и учетом тенденции данного рынка
Но бывают и такие объекты, покупать которые не стоит ни при каких обстоятельствах. Среди red flag в сфере недвижимости: угроза банкротства продавца, не выделенные доли детей, если квартиру изначально приобретали с привлечением материнского капитала; собственники — супруги в разводе, если нет согласия на продажу квартиры одной из сторон. Также должна настораживать неузаконенная перепланировка квартиры, продажа по доверенности владельцем, проживающим за границей и не планирующим приехать на сделку (в последнее время такие продажи очень распространены, и этим пользуются мошенники), приобретение жилья у лиц, которые могут быть признаны недееспособными.
За восемнадцать лет практики мы вывели для себя закономерность: 12 процентов квартир, присутствующих на рынке, покупать нельзя!
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Впрочем, экономить при покупке жилья помогают не только физические или юридические особенности квартиры, но и грамотный торг. «Сейчас, когда многие покупатели с рынка уходят, я очень рекомендую торговаться, — говорит Екатерина Никитина. — Комплементарный торг — один-два процента. Но в случае с квартирой, которая стоит более 10 миллионов, можно рассчитывать и на скидку 7-8 процентов».
Добиться скидки можно разными способами. Екатерина Никитина, например, советует, не торопясь, подобрать несколько квартир и начать с их владельцами переговоры, а затем выбрать тот объект, который максимально подходит по «цене-качеству». При этом в процессе торга каждому из продавцов можно дать понять, что его квартира — не единственная, которую вы рассматриваете к покупке. Татьяна Мамонтова напоминает, что для покупателя выгоднее всего торговаться непосредственно с собственником — обычные люди не так последовательно отстаивают свои позиции на рынке, как профессиональные агенты. Правда, вести переговоры лучше лично, заранее подготовив все аргументы и давая владельцу понять, что вас интересует прежде всего жилье, а не деньги, которые вы сэкономите в ходе торга.
«Весной мой клиент искал дом в ближнем Подмосковье, — рассказывает риелтор. — Подходящий вариант нашли в Мытищах. На осмотре выяснилось, что в доме предстоит довести до ума инженерные коммуникации. Мы попросили скинуть за это 3 миллиона рублей. После дня раздумий собственник согласился, а еще через месяц клиент уже косил траву на участке и справлял новоселье!»
Но бывает и так, что сделать выгодное приобретение помогает нестандартный подход к сделке. «Летом этого года к нам в агентство обратилась семейная пара из региона, — вспоминает случай из практики Екатерина Никитина. — Они хотели купить «двушку» взрослым детям. Необходимая сумма у них была. Приехав в Москву, они посмотрели квартиры в одном из жилых комплексов, и дом так им понравился, что вместо одной квартиры они взяли две. При этом наличные деньги они пустили на два первоначальных взноса, а остаток оформили в ипотеку».
Фото: Екатерина Якель / «Лента.ру»
Татьяна Мамонтова, риелтор:
— Одна из самых запоминающихся сделок в моей практике — покупка квартиры с вечным пользователем. Это была «однушка» в Бирюлево, общей площадью 38 квадратных метров. На нее было наложено обременение: один из прописанных жильцов отказался в свое время от приватизации и теперь имел право проживать в квартире пожизненно. Из-за этого объект реализовывался со скидкой 40 процентов от рыночной стоимости. Мои клиенты были заранее осведомлены обо всех недостатках сделки и реальной перспективе проживания бок о бок с алкоголиком. Однако они с открытыми глазами пошли на рискованный шаг. Расчет покупателей был ясен: скорее всего, маргинальный жилец проживет недолго, и после его смерти они будут владеть квартирой безраздельно.
В договоре купли-продажи была зафиксирована сумма в размере 3,5 миллиона рублей при рыночной стоимости не менее 8 миллионов
Стороны ударили по рукам, и сделка состоялась. Если честно, в дальнейшем я не следила за ситуацией и не знаю, чем дело закончилось и закончилось ли оно вообще. Не исключено, что эти упрямцы до сих пор счастливо живут под одной крышей.
