В 2025 году изменится налогообложение при продаже недвижимости: раньше россияне выплачивали фиксированный процент, а теперь будет использоваться прогрессивная шкала. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) нужно платить всем бывшим собственникам, когда они продают квартиру, которой владеют меньше пяти лет — этот срок сейчас предлагают сократить до трех. «Лента.ру» рассказывает, как рассчитать налог при продаже недвижимости в 2025 году, как его уменьшить и когда его можно не платить.
Налог с продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты и т. д.) — это обязанность россиян уплачивать НДФЛ с полученного дохода в бюджет. При этом в расчет идет не вся сумма доходов от продажи имущества, а разница между стоимостью покупки и продажи — то есть прибыль. Стоимость покупки должна быть подтверждена документами. Если их нет, применяется фиксированный вычет размером в 1 миллион рублей.
С 2025 года сумму налога будут рассчитывать по прогрессивной шкале:
До 2024 года действовала другая система: собственник платил только 13 процентов с прибыли.
Фото: Владимир Новиков / РИА Новости
Налог в 15 процентов нужно платить только на «избыток» — ту часть прибыли, которая больше 2,4 миллиона, и не на всю прибыль. Поэтому считают его так: 312 тысяч (налог на первую часть) плюс остаток прибыли, умноженный на 15 процентов.
Например, Дмитрий Иванов — налоговый резидент России — в 2025 году продает квартиру, которую купил в 2023 году по договору купли-продажи. Минимальный предельный срок владения объектом пока не прошел, поэтому ему придется оплатить налог. Доход от продажи квартиры составляет 10 миллионов рублей, а расходы на покупку, которые он может подтвердить документами, — 8 миллиона рублей. В таком случае его прибыль — 2 миллиона, поэтому за нее нужно заплатить только 13 процентов. Сумма налога составит 260 тысяч рублей: (10 млн – 8 млн) * 13% = 260 000 рублей.
Если же изначально расходы на покупку были 4 миллиона рублей и прибыль составила 6 миллионов, налог будет считаться по прогрессивной шкале:
1) 2,4 млн * 13% = 312 000 рублей2) 1,6 млн * 16% = 240 000 рублей3) 312 000 + 240 000 = 552 000 рублей
Если у Дмитрия Иванова нет документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, он пользуется фиксированным вычетом в один миллион рублей:
1) 10 млн – 1 млн = 9 млн2) 9 млн * 15% = 1 350 000 рублей3) 312 000 + 1 350 000 = 1 662 000 рублей — сумма НДФЛ.
Уменьшить сумму НДФЛ можно через имущественный налоговый вычет. Его могут оформить налоговые резиденты, но только при документальном подтверждении расходов, связанных с приобретением квартиры.
Если на продажу выставили квартиру, которую получили от члена семьи или близкого родственника (по наследству или по договору дарения), то вычесть можно средства, которые на покупку квартиры потратил прошлый владелец, если раньше они не учитывались в целях налогообложения. Для этого также нужно документальное подтверждение.
Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»
«А если продается квартира, полученная в дар не от члена семьи или близкого родственника, то доход можно уменьшить на сумму, которая уже была учтена в целях налогообложения», — отметила Лилия Юлгушева.
Если подтверждающих документов нет, можно заявить налоговый вычет в фиксированном размере — 1 миллион рублей
Когда налоговый вычет нельзя оформить:
Как правило, доход от продажи квартиры подлежит налогообложению. Однако есть случаи, при которых платить налог на доходы от продажи объекта не нужно.
Например, от уплаты налога с продажи квартиры освобождаются семьи с двумя и более детьми. Но только в том случае, если полученный доход был направлен на покупку нового жилья.
Льгота не действует при продаже жилья кадастровой стоимостью больше 50 миллионов рублей, а также если у кого-то из членов семьи в собственности есть другое жилье
Если стоимость квартиры меньше одного миллиона рублей, то декларацию при продаже подавать не нужно, отметила Лилия Юлгушева. Значит, и платить налог не требуется.
Фото: Alena Darmel / Pexels
Кроме того, если квартира находится в собственности налогоплательщика в течение установленного законом минимального срока владения, то полученные от ее продажи доходы также освобождаются от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
С 2019 года освобождение от уплаты НДФЛ при соблюдении минимального срока владения распространяется как на налоговых резидентов РФ, так и на людей, которые проводят в России менее 183 дней в году.
Минимальный предельный срок владения имуществом — это своего рода «стаж» владения недвижимостью, по достижении которого собственник получает право не платить налог с продажи недвижимости.
«Смысл этого стажа заключается в том, чтобы отделить граждан, которые регулярно покупают и перепродают квартиры, и тем самым на этом зарабатывают, от тех граждан, которые продают квартиру для улучшения жилищных условий и некоммерческих целей», — рассказал «Ленте.ру» эксперт по налоговым спорам, генеральный директор ООО «Шадрин и партнеры» Вадим Шадрин.
По его словам, именно для тех, кто продает недвижимость в личных целях, государство предусмотрело освобождение от уплаты налога по достижении минимального срока владения.
составляет минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ
Однако из этого правила есть исключения, и в некоторых случаях минимальный срок владения может снижаться до трех лет.
Фото: fizkes / Shutterstock / Fotodom
Когда минимальный срок владения снижается до трех лет:
Цели введения данных исключений те же: выделить среди продавцов тех, у кого есть уважительные причины для продажи квартиры. В результате, имея единственную квартиру, вы можете беспрепятственно улучшать свои жилищные условия каждые три года. Или пораньше продать квартиру, которая досталась вам по наследству
В ноябре 2024 года в Госдуму внесли законопроект, в котором предложили сократить общий минимальный срок до трех лет, срок при наследовании и подарке от родственника — до года, в остальных исключительных случаях — до двух лет.
Начало срока владения обычно считают с момента регистрации права собственности. При этом есть исключения: например, если квартира получена в наследство, то срок начинают считать с момента смерти наследодателя. Если собственник купил квартиру по договору долевого участия, отсчет идет с момента полной оплаты застройщику.
Отдельно рассматривают ситуации с квартирами, полученными собственниками по реновации. Тут в минимальный срок входит время, в течение которого собственник владел квартирой в старом доме.
Если же человеку нужно продать квартиру в течение минимального предельного срока, то есть до тех пор, пока не прошли три или пять лет, ему придется платить налог.
Если продажа не освобождается от уплаты НДФЛ, внести средства можно через личный кабинет налогоплательщика или в отделении банка. При этом, если продается квартира, которая находится в общей долевой либо общей совместной собственности, каждый собственник подает декларацию и уплачивает налог самостоятельно, заключила Лилия Юлгушева.
При безналоговой продаже декларацию в ФНС подавать не нужно — налоговый орган уже располагает информацией о сделке и видит, что действуют льготы.
Бывают технические сбои, и тогда налоговые органы направляют требование о представлении пояснений — в таком случае нужно ответить на требование, приложив подтверждающие документы
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Уклонение от уплаты налога с продажи квартиры и несвоевременная подача документов в налоговую службу предполагают административную ответственность в виде штрафа.
«Если продавец не подаст декларацию до 30 апреля следующего года, штраф составит пять процентов от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. При этом сумма не может быть более 30 процентов или менее одной тысячи рублей», — отметил в беседе с «Лентой.ру» управляющий директор компании «Метриум» Артем Сырцов.
При этом наличие штрафа не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог
Если долг не погасить, придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы налога. А если налоговый орган сможет доказать, что продавец умышленно совершил нарушение, размер штрафа вырастет до 40 процентов. Кроме того, нарушителю за каждый день просрочки будут начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.
