Последние пять лет основным драйвером продаж квартир в новостройках были льготные программы ипотеки — семейная, IT-ипотека и ипотека с господдержкой. Благодаря им только в 2023 году жилье приобрели более миллиона российских семей. Однако летом этого года программа ипотеки с господдержкой была прекращена, а условия выдачи семейной и IT-ипотеки стали более жесткими. Как эти изменения повлияют на рынок новостроек, можно ли в новых реалиях выгодно купить квартиру и ждать ли падения цен на жилье — разбиралась «Лента.ру».
«Взяла ипотеку под 16,7 процента. Надо было где-то жить прямо сейчас, снимать не хочу. Поэтому не жалею, мне важно жить в своем. Конечно, могла бы и раньше этим вопросом озаботиться, но тогда зарплата была маловата. Созрела только сейчас», — пишет E.S. «Устал ждать. Взял под 16,7 процента. Планирую погасить в течение года, переплата получается 300К», — поддерживает еще один комментатор, Владимир Маликов. Так в конце лета на форумах о недвижимости россияне обсуждали, как приобретать жилье после того, как 1 июля этого года была свернута льготная ипотека «Господдержка-2020» — одна из самых востребованных программ для покупки квартир на первичном рынке.
Как известно, свободная купля-продажа жилья появилась в России в 1990-е годы. В то время большинство россиян жило в квартирах, построенных еще в период СССР, и остро нуждалось в новом жилье. Однако, как вспоминают риелторы со стажем, новостроек в те годы возводилось мало. У застройщиков было недостаточно средств, чтобы сначала построить жилой комплекс, а потом продавать в нем квартиры. В результате девелоперы стали собирать деньги с дольщиков еще на этапе котлована, возводить дома и лишь затем выдавать новоселам ключи.
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
«В 1990-е и начале 2000-х законодательная система значительно отличалась от современной, — объясняет основатель bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Росреестра не существовало, а сделки между гражданами и продавцами жилья не регистрировались в государственных органах». Но покупатели все равно были рады. В условиях дефицита первые новостройки покупались по принципу "лишь бы было новое жилье"», — добавляет эксперт.
Практически одновременно с рынком жилья возникла ипотека. Причем сначала банки давали ее преимущественно в валюте — из-за частых кризисов в экономике рубль то и дело обесценивался, поэтому долгое время и стоимость недвижимости, и ипотеку рассчитывали в долларах. «В начале 2000-х ставки по ипотеке были достаточно высокими — 15-18 процентов. — рассказывает Ирина Доброхотова. — Не всем заемщикам было под силу вносить такие огромные платежи, особенно после кризисов, и люди иногда даже были вынуждены объявлять о банкротстве».
В 2000 году было выдано всего 4000 кредитов на сумму 1,7 миллиарда рублей. Половина из них была в валюте
Вместе с тем ипотека фактически дала старт активному строительству доступного жилья, а само жилье стало вполне реальной покупкой. «Именно в нулевых сформировалось потребительское предпочтение, актуальное и по сей день: в идеале — "двушка" около 50 квадратных метров, но подойдет и "однушка" в 33 квадрата, — говорит Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101». — Причем квартиры люди покупали тогда в основном для себя: разъехаться с родителями, переехать в более просторную квартиру, сменить район. Таким образом где жить, с кем и в каких условиях россияне впервые стали решать цивилизованно — с помощью целевых кредитов».
Поворотным моментом в строительстве новых жилых комплексов стал 2018 год, замечают специалисты. Именно тогда власти дали старт нацпроекту «Жилье и городская среда», целью которого было вывести к 2030 году строительство жилья на уровень 120 миллионов квадратных метров в год. В том же году начала снижаться ключевая ставка, что привело ставки по рыночным ипотекам к одному из самых низких показателей — 6-8 процентов годовых. Кроме того, был принят 214-й Федеральный закон, защищающий права дольщиков, а годом позже введены эскроу-счета — девелоперы начали строить дома на банковские кредиты под 7-9 процентов годовых, банки же следили, как расходуются деньги на стройку.
«Период 2018-2019 годов можно считать золотым веком ипотеки в России, — уверен Рустам Азизов. — Низкие ставки сделали жилье доступным как никогда ранее. Высокий спрос, правда, толкнул цены на квартиры вверх, однако из-за доступности ипотеки покупатели этого практически не заметили: им была важна не абсолютная стоимость квартиры, а размер ежемесячного платежа».
Кстати, в то же время россияне впервые начали приобретать жилье с целью инвестиции — в основном недорогие компактные студии. «Считалось, что инвестиция в "бетон" выгоднее депозитов и покупки валюты, — добавляет эксперт. — На самом деле реальной инвестиционной отдачи от квартиры не так много — 7-10 процентов. Но для людей, прошедших минимум три экономических кризиса, стабильность была важнее выгоды в моменте».
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Все изменил 2020 год. В первом его полугодии на фоне пандемии спрос на покупку квартир упал, по некоторым оценкам, почти на 30 процентов. Чтобы поддержать строительную отрасль, которая давала стране 10-12 процентов ВВП, российские власти запустили программу ипотеки с господдержкой. По ней россияне могли занять на покупку квартиры в новостройке: в регионах — 3 миллиона рублей, в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях — 8 миллионов рублей (позднее размер займа был увеличен до 5 и 12 миллионов рублей соответственно) под 6,5 процента. Причем ставка эта была неизменной и не зависела от ключевой ставки ЦБ — разницу гражданам компенсировало государство. Изначально программа была рассчитана на год, а из бюджета на нее было выделено 1,1 миллиарда рублей. Но уже в следующем году ипотека с господдержкой была продлена и расширена: в 2021 году — до 23 миллиардов рублей, в 2022 — до 132 миллиардов рублей.
На рынке новостроек случился ажиотаж. По словам риелторов, только за 2020 год спрос на квартиры в новых ЖК вырос на 50 процентов. Вслед за спросом взлетели и цены: в среднем они увеличились на 30-50 процентов, а в границах старой Москвы прибавили все 80 процентов. «Те, кто приобрел квартиры на заре этой программы, очень сильно выиграли, — говорит Ирина Доброхотова. — Особенно покупатели ликвидных новостроек, которые они затем перепродали в разы дороже».
Эксперты отмечают, что типичным покупателем квартиры на первичном рынке в то время была незамужняя женщина 39 лет. В среднем такая клиентка брала кредит в размере 3,6 миллиона рублей сроком на 22-23 года с первоначальным взносом в 1,8 миллиона рублей и приобретала «двушку» в 50 квадратов. «Первоначальный взнос по льготной ипотеке был небольшой, процент тоже небольшой, и у многих граждан на руках было средств как раз на небольшую квартиру, а порой даже не на одну», — объясняет тренд Ирина Доброхотова.
с новостройками совершалось в 2022 году с привлечением льготной ипотеки с господдержкой
Программу ипотеки с господдержкой за почти пять лет существования продлевали трижды — в 2021, 2022 и 2024 году. Менялись и ее условия. Так, в 2023 году ставка по ней выросла до 8 процентов, размер первоначального взноса увеличился до 30 процентов, а максимальный лимит для Москвы и Санкт-Петербурга снизился до 6 миллионов рублей. Кроме того, взять льготный кредит стало можно лишь один раз — до того ипотекой с господдержкой можно было пользоваться многократно.
Летом этого года программа была отменена. Подводя итоги ее действия, чиновники оказались довольны: с 2020 года по льготной ипотеке было выдано 1,6 миллиона кредитов на сумму почти 6 триллионов рублей. Благодаря ей было продано 65 миллионов квадратных метров жилья, или 40 процентов всех новых проектов. При этом 70 процентов сделок покупатели совершили в том регионе, где проживают постоянно, а оставшиеся 30 процентов — в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Крыму и Калининграде.
Но верно и то, что кредит с господдержкой создал на рынке новостроек множество проблем. С одной стороны, оказалось, что массовая льготная ипотека обходится государству слишком дорого. После роста ключевой ставки в конце прошлого года до 16 процентов государство было вынужденно компенсировать не 1,5 процента годовых за каждого заемщика, как в начале программы, а 9,5 процента. С другой — программа неоправданно разогнала цены на новое жилье. К примеру, в мае 2020 года квадратный метр жилья в среднем по стране стоил 77 тысяч рублей, а четыре года спустя уже вдвое дороже — в районе 154 тысяч рублей за квадрат.
Основная претензия к льготным программам — они не увеличили доступность квартир. Темпы роста цен нивелировали преимущества низкой ставки. Искусственно стимулируя спрос, мы не контролировали предложение. Объем текущего строительства жилья за время действия льготной ипотеки вырос лишь на 15 процентов. Ничего другого, кроме быстрого роста цен, в этих условиях произойти не могло
Кроме того, эксперты отмечают, что ипотека с господдержкой только усилила социальную несправедливость. Так, в Сбербанке подсчитали, что большая часть получателей программы — это люди с высоким уровнем дохода: с 2020 года их доля выросла с 58 до 85 процентов. В то же время федеральный бюджет, из которого выплачивалась компенсация, формируется в значительной мере из налога на добавленную стоимость, который платят все россияне. «Адресные ипотечные программы, например, для семей с детьми, врачей, учителей и т. д. гораздо лучше справились бы с задачей обеспечить жителей России жильем», — уверены специалисты.
Фото: Кирилл Пономарёв / «Лента.ру»
В настоящий момент, по данным компании «Метриум» на первичном рынке в Москве на продажу выставлено 74 580 квартир в 415 жилых комплексах. В большинстве это однокомнатные квартиры (37 процентов), но много также двухкомнатных лотов (30 процентов) и студий (17 процентов). Из них половина находятся на стадии монтажа этажей, 20 процентов — на этапе котлована, 18 процентов в процессе отделки, и только 11 процентов уже сданы.
«В августе 2024 года объем предложения новостроек в столице был на 2 процента больше, чем в июле, но на 15 процентов больше, чем в августе 2023», — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital.
Спрос на новостройки, после прекращения программы льготной ипотеки с господдержкой (а также ужесточения условий по IT-ипотеке) упал. В компании «Метриум» отмечают, что в июле этого года было заключено 7044 сделки по договорам долевого участия, а в августе — 5192. По сравнению с июнем покупательская активность сократилась на 35 процентов, а в августе она упала еще на 27 процентов. «Результаты июля и августа, в принципе, сопоставимы, — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Число сделок в июле немного больше, так как в этом месяце еще завершалась регистрация многочисленных покупок, совершенных в период июньского ажиотажного спроса».
Несмотря на падение спроса более чем вполовину, цены на новые квартиры растут. Относительно июня 2024 года жилье подорожало на 4,5 процента, а по сравнению с 2023 годом — на 18 процентов. Лишь в массовых новостройках его стоимость снизилась на 1,2-1,5 процента в зависимости от локации.
Одна из главных причин, по которой цены на жилье продолжают идти вверх, — это система проектного финансирования и эскроу-счетов, поясняют специалисты. «Все застройщики сегодня действуют в рамках финансовой модели, строго согласованной с банком, который предоставляет проектное финансирование, — рассказывает Ирина Доброхотова. — В ней прописан определенный уровень цены, а также ценовой коридор, ниже которого застройщик не может корректировать цены».
Также стоимость квадратного метра зависит от затрат на строительство — приобретение земельного участка, строительных материалов, техники, маркетинга, оплаты сотрудников и т.д. Сегодня эти издержки не только не сокращаются, но и постоянно растут. «Кроме того, дисконт обычно распространяется не на всю линейку квартир и апартаментов, а на наименее ликвидные лоты», — подчеркивает Руслан Сырцов.
«Так, в январе 2024 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в границах старой Москвы составлял 15,1 миллиона рублей. В конце июля подобная квартира уже стоила 15,9 миллиона рублей», — резюмирует Ирина Доброхотова.
Фото: Сергей Булкин / ТАСС
Кто сейчас покупает новостройки? По наблюдениям риелторов, в основном это клиенты с большим бюджетом или стабильно высоким доходом, например, те, кто может снять средства с депозита и оформить рассрочку или субсидированную ипотеку. В более демократичном сегменте квартиры покупают в кредит: если есть возможность, берут семейную ипотеку под 6 процентов годовых, либо оформляют заем по рыночной ставке в 20,8 процента годовых, но на короткий срок.
Часть спроса на новостройки исходит сейчас от покупателей, которые выручили значительные средства от продажи предыдущей недвижимости. Эти средства покрывают, к примеру, 70 процентов стоимости нового жилья, а оставшиеся 30 процентов берут в кредит
Сохранились на рынке и инвесторы. «Застройщики сегодня в ряде случаев предоставляют крупный дисконт. После стабилизации экономической обстановки такое жилье можно перепродать по более высокой цене», — объясняет их логику Руслан Сырцов.
Неудивительно, что застройщики всеми силами стремятся сохранить покупателей. Так как большая часть сделок в последние годы совершалась в ипотеку, то девелоперы стараются сделать комфортными для клиентов кредитные платежи. «Одна из самых распространенных схем сегодня — субсидированная ставка по ипотеке, — рассказывает Ирина Доброхотова.— Застройщик за свой счет снижает ставку в течение первых трех или пяти лет кредита. Затем ставка становится рыночной, при этом клиент может рефинансировать ипотеку по актуальным на тот момент ставкам».
По словам специалистов, минимальные субсидированные ставки по базовым программам составляют сейчас около 12 процентов. «Правда, эти программы подразумевают увеличение стоимости квартир, поэтому регулятор ввел ограничения на субсидирование ипотечных ставок относительно рыночных, — уточняет директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. — Однако число предложений по таким кредитам растет, так как размер ежемесячных платежей и переплаты по ним ниже, чем по рыночной ипотеке».
Другой популярный сейчас инструмент — беспроцентная рассрочка. «Некоторые компании предоставляют ее до окончания строительства, но чаще речь идет о сроке в 1-2 года», — поясняет коммерческий директор Optima Park Дмитрий Голев. Правда, подобные программы имеют ряд ограничений, уточняют эксперты. Во-первых, рассрочка обычно делится на два, три или четыре транша, то есть для покупателя это достаточно значительные платежи. Во-вторых, рассрочка обычно дается на квартиру до момента ввода корпуса в эксплуатацию, и ее выгодно брать на ранних стадиях строительства.
По данным статистики, после отмены льготной ипотеки покупку недвижимости отложили почти две трети россиян (66 процентов) — они надеются, что смогут накопить на новое жилье самостоятельно, не прибегая к заемным средствам. В то же время, многие риелторы уверены, что сейчас не худший момент для приобретения новостройки. «В условиях высокой инфляции, особенно роста цен на стройматериалы, выжидательная тактика может оказаться ошибочной, — уверен Дмитрий Голев. — Покупатель может дождаться снижения стоимости квартиры на 1-3 процента, но одновременно затраты на ремонт вырастут на 15-20 процентов».
Ирина Доброхотова также считает, что тем, кто готов платить всю сумму сразу, нет смысла откладывать покупку. Тем же, кому для приобретения квартиры нужен ипотечный заем, надо постараться собрать максимально возможный первоначальный взнос, а затем рассмотреть все программы, которые сейчас предоставляют застройщики. «Я бы настоятельно рекомендовала обратиться либо в офис продаж застройщика, либо к брокеру, потому что при личном контакте сейчас зачастую предлагаются самые разные, более выгодные варианты оплаты», — добавляет специалист.
Обращают внимание эксперты и на то, что в ликвидных проектах квадратный метр жилья поступательно дорожает как по мере повышения строительной готовности, так и в связи с вымыванием экспозиции. Поэтому покупатели, воспользовавшись кредитными инструментами сейчас, в будущем могут оказаться в плюсе. «Ипотеку с двумя аккредитивами можно со временем выгодно рефинансировать, а беспроцентная рассрочка по сути означает дисконт, так как цена на выбранную квартиру фиксируется на период выплат после внесения первоначального взноса, — утверждает Светлана Бардина. — Эти инструменты позволяют не только сэкономить при покупке жилья, но и заработать на последующей перепродаже недвижимого актива».
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Впрочем, о будущем рынка новостроек специалисты говорят осторожно. Так, Дмитрий Голев предполагает, что в ближайший год кредитные ставки будут высокими: «Центробанк планирует начать снижение ключевой ставки не ранее 2026 года, а ее возвращение к уровню ниже 10 процентов ожидается не раньше 2027 года. Это означает, что двузначные ипотечные ставки могут стать нормой на длительный срок. А застройщики будут ориентироваться на более дорогие сегменты рынка, где покупатели меньше зависят от ипотечного кредитования».
Светлана Бардина, напротив, ждет оживления на первичном рынке уже в 2025 году. По ее мнению, новые ипотечные госпрограммы могут появиться раньше, чем смягчится денежно-кредитная политика ЦБ. Это, в свою очередь, позитивно скажется на темпах реализации проектов комфорт- и бизнес-класса.
По наблюдениям же Ирины Доброхотовой, в последние годы рынок адаптируется к новым условиям в течение двух-трех месяцев, так что вектор его развития будет виден уже осенью.
Я уверена, что рынок в очередной раз выстоит. Строительство является системообразующей отраслью, оно закрывает основные потребности людей в жилье, оно учтено в нацпроектах, поэтому я думаю, что все будет хорошо
