Приватные сады на первых этажах, личные террасы на крышах или отдельный вход… По статистике, 41 процент покупателей новостроек выбирает сегодня нестандартное жилье. Из них 35 процентов предпочитают двухуровневые квартиры. Этот формат предполагает, что квартира занимает в многоквартирном доме сразу два этажа, а ее планировка напоминает частный дом. Легко ли купить такую недвижимость, сколько она стоит и как в ней жить — разбиралась «Лента.ру».
В феврале 2024 года сотрудники Мосжилинспекции выявили необычное нарушение. Два жителя дома на Пинягинской улице (Митино), чьи квартиры находились на последнем этаже, самовольно захватили технический этаж и превратили свое жилье в двухуровневое. Они пробили в потолке проемы, оборудовали лестницы, а в верхнем помещении прорубили окна. Комнаты на чердаке получились даже уютными. В одной из них, например, стены были отделаны зеленым сайдингом, стояли два кресла, в том числе массажное, стеллаж с книгами и детскими игрушками, а в углу был устроен камин.
Предприимчивых жильцов сдали соседи. В результате управляющей компании был выписан штраф, а собственников обязали вернуть чердак в первоначальный вид.
Двухуровневые квартиры в доме Наркомфина 1930 года постройки
Фото: АГН «Москва»
Двухуровневые квартиры появились еще в Советском Союзе. Первым домом с такой планировкой стал дом Наркомфина, построенный в 1930 году на Новинском бульваре в Москве. Его жилой корпус состоял целиком из двухэтажных квартир.
Квартиры были двух типов: малометражки с комнатами площадью примерно 37 квадратных метров — для одиноких людей или пар без детей и просторное жилье в 78 квадратов — для больших семей. Кухонь в этом жилье предусмотрено не было: считалось, что жильцы дома будут посещать специальную фабрику-кухню, расположенную в соседнем корпусе
Вслед за домом Наркомфина в столице было построено еще одно экспериментальное жилое здание — кооперативный комплекс «Показательное строительство» на Гоголевском бульваре. В нем двухуровневыми были только малогабаритные квартиры, в которых имелась полноценная кухня. В 1970-1980-х годах квартиры в два этажа появились в доме-лабиринте в Чертаново, доме-корабле на Тульской, а также в доме кардиологов в Крылатском. Во всех квартирах на первом ярусе были расположены гостиная, кухня и санузел, а на втором — спальни. Предполагалось, что двухуровневое жилье будут получать в основном многодетные семьи, но чаще его давали партийным работникам, директорам заводов и научным сотрудникам.
Однако особенно популярно двухуровневое жилье стало в 1990-е годы. Риелторы со стажем вспоминают, что в те годы состоятельные граждане нередко покупали две квартиры на соседних этажах и объединяли их по вертикали. Так получалось эксклюзивное городское жилье, чем-то напоминающее частный загородный дом.
Фото: Sompetch Khanakornpratip / Shutterstock / Fotodom
Сегодня двухуровневых квартир на рынке немного — всего 0,4 процента от общего числа новостроек, отмечает Татьяна Подкидышева, исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Однако за прошедший год их предложение выросло на 10 процентов.
По данным «НДВ Супермаркет недвижимости», больше всего квартир с двумя уровнями продается в Москве. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, в столице реализуется 196 подобных объектов. Из них 158 — квартиры, а 38 — апартаменты. Что любопытно, двухуровневое жилье представлено не только в высокобюджетном, но и в массовом сегменте.
Легче всего найти такие квартиры и апартаменты в новостройках бизнес-класса — их доля составляет 38 процентов. В элитном сегменте двухуровневых объектов чуть меньше — 35 процентов. А в комфорт-классе квартиры с двумя уровнями занимают всего 8 процентов от всего предложения
Встречаются двухэтажные квартиры и в регионах. Подобное жилье, например, появилось недавно в Воронеже — там в арт-квартале «Зарядье» продается 17 двухуровневых лотов на последних этажах зданий. В поселке Тазовский (ЯНАО) также недавно сдали новостройку, одна секция которой целиком сформирована из двухэтажных квартир. Жилье, правда, получилось компактным: большая комната с кухней внизу и две спальни наверху. Зато в самом центре Омска можно приобрести 227-метровую квартиру, первый ярус которой занимают просторная кухня и гостиная, а второй — три спальни с гардеробной. Также в квартире есть две лоджии, из панорамных окон открывается вид на центр города. За квартиру просят 38 миллионов рублей.
С точки зрения организации пространства квартиры в два этажа могут быть устроены по-разному. Самый простой формат — поделенная на два яруса квартира в бельэтаже. В этом случае в нижней части находится кухня-гостиная, а наверху — спальное место. Риелторы отмечают, что таких объектов много в Санкт-Петербурге, в дореволюционных домах, в кваритрах с высокими окнами и потолками.
Более дорогой вариант — квартира с пентхаусом. По словам экспертов, в высокобюджетном сегменте такое жилье может быть дополнено террасой, бассейном или камином.
Иногда под двухуровневые квартиры отдают первой и второй этаж жилого дома. Именно так устроена одна из квартир в Омске: на первом этаже расположены две спальни, а на втором — кухня-гостиная, гардеробная и небольшая комнатка с кроватью и рабочим столом. На второй этаж прямо от входной двери ведет длинная лестница.
— такова средняя площадь двухуровневых квартир на первичном рынке старой Москвы
Фото: dotshock / Shutterstock / Fotodom
Несмотря на необычный формат, спрос на двухуровневое жилье есть, уверены эксперты. Более того, за последние два-три года он даже вырос. «Это связано прежде всего с тем, что крупный капитал находит возможности диверсификации своих активов и вкладывает средства в редкие форматы жилья», — поясняет Татьяна Подкидышева.
По наблюдению риелторов, чаще всего двухуровневые квартиры покупают семьи с двумя и более детьми — их привлекает большая площадь такого жилья. «Как правило, для многих потребителей двухуровневый лот — не первая покупка недвижимости. Такие нестандартные объекты приобретают как вариант улучшения жилищных условий, расширении жилплощади», — подчеркивает Подкидышева. Кроме того, такое жилье нравится молодым покупателям, которых не пугают частые перемещения вверх-вниз по лестнице.
Средняя цена одного квадратного метра в двухуровневых лотах в Москве составляет сегодня 1,3 миллиона рублей, квартира же в среднем обойдется в 213,9 миллиона рублей. Средняя цена «квадрата» одноуровневых объектов ниже в три-четыре раза
Наиболее дешевая двухэтажная квартира в столице продается сейчас в Останкинском районе. Это апартаменты без отделки площадью 77,8 квадратных метров, за которые просят 23,8 миллиона рублей. А самое дороге жилье в этом формате — элитный пентхаус с террасой и бассейном в районе Якиманки. Площадь квартиры — почти 500 квадратных метров, стоимость — 2 миллиарда рублей. Это не считая ремонта, который будущим владельцам также предстоит делать самим.
Как и у обычной квартиры, у двухуровневого жилья есть свои плюсы и минусы. «К достоинствам можно отнести просторную площадь. В таких квартирах есть возможность выделить каждому члену семьи отдельную комнату, а также создать приватную и общую зоны: оборудовать спальные комнаты и, например, кабинет, на втором этаже, а на первом разместить гостиную, столовую, кухню», — говорит Татьяна Подкидышева.
Недостатками двухуровневых квартир чаще всего называют необходимость часто подниматься и спускаться с этажа на этаж (например, чтобы открыть входную дверь или поставить чайник на кухне), а также то, что сама лестница «съедает» несколько квадратных метров — как правило, шесть на верхнем уровне и до восьми внизу. Причем платить за эти квадраты приходится по полной цене.
Специалисты уверены: у двухуровневых квартир всегда будут покупатели. «Это объясняется редкостью данных форматов, при том что в них всегда имеется потребность, особенно в премиальном и элитном сегменте», — замечает Татьяна Подкидышева. В практике эксперта даже был случай, когда одноуровневое по документам жилье продавали под видом двухуровневого, чтобы привлечь к нему больший интерес. Но чаще владельцы двухэтажных квартир завышают цену на свои объекты — понимая эксклюзивность лотов, боятся продешевить. В результате квартиры в два этажа продаются дольше, чем обычные лоты.
А еще риелторы рассказывают как анекдот историю: один гражданин решил увеличить свою жилплощадь и купить соседнюю квартиру. Соседи через стенку жилье не продавали, зато продавалась квартира этажом выше. Гражданин ее приобрел, пробил проем в потолке и объединил две квартиры. Чуть позже ровно так же он присоединил к двум квартирам третью — ниже на этаж. Получилось трехуровневое жилье. Однако когда пришло время его продавать, желающих купить такой объект не нашлось. Трехэтажную квартиру пришлось переделать в три одноэтажных, а потом каждую продать по отдельности.
Фото: metamorworks / Shutterstock / Fotodom
Михаил Шардин, Пермь, 39 лет, IT-разработчик:
— Владельцем двухуровневой квартиры я стал благодаря брату. В 2006 году брат работал в компании, занимавшейся строительством жилья, и купил в новостройке вот такую нестандартную квартиру. Он прожил в ней лет пять или шесть, а когда его семья увеличилась и потребовалось более просторное жилье, продал ее мне — по очень выгодной цене.
Жилой комплекс, в котором располагалась квартира, находится сразу за цирком, рядом со сквером им. Юрия Калачникова. Он состоит за 12- и 18-этажных секций. Моя квартира была в 12-этажной секции, на последнем этаже. Однако еще в ходе строительства застройщик перевел 13-й технический этаж в жилой, а между перекрытиями оставил отверстие под лестницу. Так получился двухуровневый пентхаус.
Изначально квартира на 12-м этаже была однокомнатной, около 45 квадратных метров. Но после присоединения технического этажа ее площадь увеличилась до 90 квадратов. Спланировала она была так: на первом уровне — гостиная-кухня, гостевой санузел, кладовка-гардеробная и прихожая. На втором — две изолированные спальни, туалет и просторная ванная комната. А в небольшом тупичке, образовавшемся на лестничной площадке, был устроен кабинет.
С первого уровня на второй вела деревянная лестница — на ней любила спать кошка, которую брат иногда оставлял у нас, уезжая в отпуск. Еще в квартире по проекту застройщика была лоджия, но брат объединил ее с гостиной, застеклив одну стену панорамными окнами. С высоты из них открывался очень красивый вид на город.
Мы жили в квартире втроем: жена, ребенок-дошкольник и я. В целом было удобно. Квартира была четко разделена на общую и приватную зоны. Если приходили гости или посторонние люди — например, врач к ребенку, — они оставались на первом уровне, а на второй не поднимались. И напротив — если кто-то из домашних болел, он закрывался в своей комнате наверху и ни с кем не контактировал
Дополнительным преимуществом было то, что мы не слышали шума от соседей, особенно в спальнях, — над нами никого не было, а под нами была наша же гостиная.
А еще мне очень нравилось подниматься и спускаться с этажа на этаж по лестнице — перемещаться по квартире не только по горизонтали, но и по вертикали.
Двухуровневая квартира в Перми, в которой жил Михаил Шардин
Фото: Михаил Шардин
Недостатки у двухуровневого жилья тоже были. Один из них — верхний уровень не был отделен от нижнего дверью, поэтому если кто-то смотрел внизу телевизор или слушал музыку, шум с первого этажа проникал на второй. Это мешало, например, жене, которая работала из дома — наверху, в кабинете. Точно так же, как и звуки, наверх поднималось и тепло, в результате на втором этаже бывало жарко, особенно когда солнце било прямо в окна, а внизу — прохладно.
Другая проблема — доставить габаритные вещи на второй этаж. У нас лестница была не очень широкая, а в ванной на втором этаже была установлена джакузи. Рабочие занесли ее туда в самом начале ремонта, когда на техническом этаже еще была дверь, выходившая в общедомовой коридор (ее потом заложили). А вот стиральную и сушильную машины поднимали уже по лестнице, и я беспокоился, не заденут ли рабочие натяжной потолок, не порвут ли его.
Были свои сложности и с уборкой. Например, мы отказались от робота-пылесоса, так как в двухуровневой квартире не получалось поставить его, уйти, а вернуться в уже чистый дом — как минимум пылесос приходилось один раз переставлять с этажа на этаж. Лестницу, покрытую ковролином, тоже чистили вручную. А вот мыть панорамные окна оказалось проще, чем мы думали. Первое время брат вызывал для этого промышленных альпинистов, но потом мы купили китайский робот для мойки окон, его ставишь — и он за полтора часа отлично все отмывает.
Что же касается лестницы — вопреки расхожему мнению, она была безопасна даже для маленького ребенка. Пока ребенок был совсем малышом, мы на всякий случай ставили специальные калитки, закрывавшие вход на ступени, но когда он подрос, то лестницу освоил и ни разу не упал. Недостатком скорее было то, что конструкция занимала 2,7 квадратного метра первого этажа и 1,8 «квадрата» второго, то есть 5 процентов площади квартиры использовалось только для того, чтобы спуститься и подняться с уровня на уровень. Кроме того, она была не очень удачно спроектирована — спуск с нее упирался в стену, и надо было специально разворачиваться, чтобы выйти в гостиную.
В остальном двухуровневая квартира ничем не отличается от одноуровневой. Один квадратный метр в таких квартирах стоит как и в обычном жилье — по крайней мере у нас, в Перми, никакой наценки за необычный формат я не заметил. Двухуровневые объекты обходятся дороже, потому что их площадь больше, чем площадь стандартной квартиры.
Размер коммунальных платежей также был стандартным и зависел только от площади жилья, показаний электросчетчика и счетчиков воды. Помню, однажды зимой нам пришел платеж на 23 тысячи рублей, но мы в том месяце, кажется, ни в чем себе не отказывали
В двухэтажной квартире мы прожили семь лет, до пандемии. Затем семейные обстоятельства изменились, и квартиру пришлось продать. Сначала я отнесся к ней как к элитному жилью и поставил цену 90 тысяч рублей за квадратный метр. Покупателей не было. Однако как только я снизил цену до средней в нашем районе — 75 тысяч рублей за квадрат, — начались просмотры. Правда, многие люди просто приходили посмотреть, как выглядит двухуровневая квартира. Реальные покупатели нашлись через месяц. Квартиру приобрела семья с детьми, и, насколько я знаю, они живут там до сих пор — даже интерьер менять не стали.
Подбирая новую квартиру себе, я тоже сначала искал двухуровневую — мне понравился формат. Но в тот момент ничего подходящего в Перми не нашлось, и я приобрел одноуровневую четырехкомнатную квартиру в центре города. Но в целом я рекомендую жилье в два этажа. Это необычно и интересно. Единственное, я бы посоветовал лучше продумать конструкцию лестницы и пространство под ней. У нас там было или просто пусто, или мы туда ставили детский самокат. И теряли полезную площадь.
